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签订合同注意事项
作者: 张太中律师  来源: 江苏房产律师网  浏览次数: 3424  发表时间: 2011-3-10

  在双方价格谈定的基础上尽量不要签“净收价”或“实收价”。二手房交易过程中,除了房屋本身的房款外,还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“实收价”,必然给中介留下很大的操作空间,碰到一些不法中介的话,等于制造了“暗箱操作”的温床,最后受到损失的还是交易买卖双方。因而专家建议,签约过程中,一定要把各款项弄清楚,千万不要只签一个“实收价”。

  合同内容必须要有中介相关条款,如“保证不吃差价,一经发现愿承担一切法律责任并赔偿损失”等。见不到买方,最好不卖房;即使见到买客,也一定要看对方的身份证,以确定真实性而非中介搞鬼或炒楼。

  在签订二手房买卖合同时,应注意以下事项不可或缺:
  (1)买卖双方的地址、联系办法等,并注明房屋是个人财产还是夫妻、家庭共有财产。
  (2)房屋的位置、性质、面积、结构、格局、装修等情况;产权归属,房屋是否属于抵押房,是否有私搭乱建部分。
  (3)房屋总价款、付款方式、付款条件等。
  (4)交房时间和条件,各种税费和其他费用的分摊方式。
  (5)违约责任及违约金、免责等事宜。
  (6)约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。
  (7)合同生效时间,生效或失效条件,生效或失效期限,致使合同无效的情形,几种无效的免责条款,当事人要求变更或撤销合同的条件以及合同无效或被撤销后,财产如何进行返还。
  (8)合同中止、终止或解除的条件。
  (9)约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
  (10)中介保证不吃差价、不做手脚的条款,如事前、事中、事后发现的违约责任和赔偿方式。
  (11)附件。说明本合同有哪些附件;附件的效力等。

  如果可能,建议聘请专业律师起草、修订合同,这样效果比较好。


  关于定金。定金是在与买方签定认购合同后收到的一定数目的款项。退定金的几种情况:
  1、卖方原因导致无法进行交易;
  2、转卖第三人;
  3、后期改变意图不出售;
  4、卖方资料不齐或产权不清无法进行交易。
  以上情况不但需退回定金还需双倍支付。

  不退定金的几种情况:
  1、买方主动或被动先放弃购买;
  2、因中介方疏忽导致交易无法进行;
  3、因买方因素无法进行交易。
  此种情况,部分中介在转定金期间会私自压一部分不转给售房业主,所以业主在收到由中介转来的买方定金时,最好了解清楚自己的责任和权利。例如中介收到客户10000元定金,转给业主3000元,其余中介保留,如因买方原因无法交易,业主有权不退还3000元,但余下7000元便成了中介的利润。)

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