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放盘及赎楼注意事项
作者: 张太中律师  来源: 江苏房产律师网  浏览次数: 2929  发表时间: 2011-3-10


  放盘的目的是在最短的时间找到最多的合适客户将房产卖个好价钱。售房的速度首先取决于放盘速度,放盘的面,放盘的方式。

  首先业主自己卖房的渠道较窄,因正常的工作生活时间不便利会耽误售房进度错失很多成交机会。打报纸广告成本较高,上网发布信息渠道较窄,委托房产中介较便利,委托房产中介代理最好选择多家大规模房产公司同时代理。单一一家房产代理公司能力范围有限客源也有限,又因独家代理对售房业主限制较多,固多家大公司同时代理售房覆盖面广,客源充足,且中介同时竞争激烈的情况下也可加速售房。

  建议多家放盘,选择几家有一定实力的大中介直接放盘,找中介公司,主要有以下几种方式:中介公司的报纸广告、房展会、中介公司的门店、中介公司的网站、亲友的介绍。如何辨别放心中介,主要应注意以下几方面:
  1、核实该经纪公司从事房地产经纪的合法性。委托中介公司办理房地产买卖业务时,一定要看中介公司的营业执照及经纪机构资质证书,了解它的经营范围,是否有房地产经纪这项业务;
  2、在签订买卖合同或委托协议时,需多加注意,对相关的条款(如付款方式,经纪公司的权利及义务、违约责任“差价”如何处理等)应认真考虑,一定要让律师或了解房地产的人帮忙把关。

  无效中介条款你有权说“不”。在二手房交易中,绝大多数的委托人都是通过房屋中介进行交易的。委托人和中介公司通过签订委托合同来确定双方之间的权利义务关系。由于双方信息的不对称,中介公司通常在交易中占有优势地位,并制定出一些“一边倒”的合同条款。在发生纠纷后,许多委托人认为自己既然已经在合同上签了字 ,便应当按照事先的约定解决问题,至于自己的损失便只有自认倒霉了。殊不知,并不是任何合同条款对委托人都具有法律约束力的,法律赋予了委托人对无效条款说不的权利。

  无效条款一:“自己交易条款”

  所谓“自己交易条款”,就是指中介公司与委托人设定一个交易底价,并约定在中介公司向委托人支付了该底价后,中介公司即取得对房屋的处分权;在中介公司不愿以底价成交时,则有权解除当事人的委托。在这种情况下,中介公司利用自己特有的地位,人为地将买卖双方隔开。在交易行情高涨时,中介公司可以将房屋顺利出手以赚取买卖差价;在交易行情低迷时,中介公司则会以无法成交为由终止合同。如此一来,中介公司将交易的风险完全推给了委托人。

  其实,委托人完全可以运用法律手段摆脱这种被动的局面。依据《合同法》的规定,居间人仅限于向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,无权与委托人直接进行交易。而房屋中介公司在法律上就属于居间人。 因此,中介公司与委托人签订的“自己交易条款”违反了《合同法》的规定,属于无效条款。在房价大幅上涨时,卖房者在不损害第三人利益的前提下,有权宣告中介公司的购房行为无效,进而收回房屋再次出售;在房价大幅下跌时,买房者在不损害第三人利益的前提下,同样可以宣布中介公司的售房行为无效,进而收回购房款以购买价格更为便宜的房屋。

  无效条款二:“无效果付酬条款”

  所谓“无效果付酬条款”,就是指中介公司与委托人约定,即使未达成房产交易,委托人也应当向中介公司支付一定数额的报酬。在实践中,中介公司通常事先收取委托人一定金额的交易保证金,并和委托人约定,即使交易不成功,这部分保证金也不予退还。许多委托人在交易失败的情况下,非但不认为自己可以拿回已经预交的交易保证金,反而在合同应当恪守的信念中选择了放弃。

    其实,在交易失败的情况下,委托人有权拿回交易保证金的全部或部分。《合同法》规定,“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬”;“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。《合同法》这种两分式的立法模式排除了中介公司与委托人另行约定报酬支付条件的权利。因此,中介公司与委托人订立的“无效果付酬条款”是无效的。在交易失败的情况下,委托人可以要求中介公司返还预缴的交易保证金,而中介公司只能扣除其从事居间活动支出的必要费用。至于该必要费用的具体数额,则应当由中介公司通过证据加以证明。


  赎楼。房产应在产权清晰无任何抵押贷款债务的情况下进行交易。如房产已抵押应先还清贷款赎出房产证方可交易,否则不能交易。如无法自还贷款,可通过中介借款付利息的方式或寻求其他帮助下进行交易,或在找到合适买家的情况下进行协商交易。

  还款方法:贷款期限在1年以内(含1年)的,实行到期一次还本付息,利随本清;贷款期限在1年以上的,可选择等额本息、等额本金等方法来归还贷款本息。


 

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