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卖房应如何报价、定价?
作者: 张太中律师  来源: 江苏房产律师网  浏览次数: 3586  发表时间: 2011-3-10

    没有任何一个专家或学者可以决定房子卖多少钱,真正的卖房者报价应心平气和、理智客观。报价过高错失了好的成交机会又浪费了大量的时间精力,报价过低有损个人利益。报价前去一些中介公司了解行情,走访专业人士多渠道了解市场走势,注意市政规划政策的实施对自有房产的影响,关注更多专业媒体以作参考,根据自身实际情况加减后给个合理报价。

  地段是决定房价的基本因素。一般来说,同一个小区内的二手房由于交通、公共配套设施相同,可以参照最近的成交记录进行定价。房屋的楼层、朝向、面积、户型、景观甚至一些特殊背景(包括未来几年市政规划或其他外在因素)都可能影响的房价的高低。

  一、先看楼层。如是多层则3、4层单价最高,2、5层次之,底层和顶层又次之。(一般来说,同一幢房屋楼层最好的与最次的单价差价在200-400元之间)当然因个人习惯和偏好不同,又另当别论了。如果是高层或小高层,7-9层的价格可作为基准价,往上则贵,往下则便宜,每层价格差在50-150元左右;(一般来说,顶层的价格未必就是最高的,顶层往下第二层往往价格最高)。
  在同一层里,中间套的价格往往作为基准价,东边套即东南向最贵,差价在3%左右,而西边套即西南向其次,差价在2%左右。
  同一个小区的房子,不可避免的同时存在景观差异。一般来说朝中央庭院的房子安静而且空气好,售价最贵;朝大路的房子嘈杂而又空气差,售价最低。

  二、房屋面积。一般来说100平方左右面积的房屋是最走俏的,也是最适合三口或四口之家居住的。而面积过大的房子因为总房价制约了消费者的购买能力,所以并不好销。因此,面积在200平方以上的房子,在一般情况下单价应相对低一些。但跃层式的房子因为格局优势或赠送露台,所以定价可参照基准价。

  三、户型。这也是为什么有的房子面积不大但看起来很宽敞,而有的房子刚刚相反,面积不小但看起来却很拥挤的主要原因。除了有明显的缺陷的,一般只要有一个朝南的主卧室,客厅采光、对流好的,都是可以卖个好价钱;同时带明卫的又比带暗卫的值钱,客厅、主卧开间大的又比开间小的值钱,面积紧凑实用的相应更贵。

  四、装修及保养状况。这是一个很难定义标准的概念,无装修与有装修之间存在较大差异。就算有装修,装修的年份、装修程度、装修的风格、保养状况也都会影响最终的价格,最好在决定售房后对其房屋进行有效清洁或翻新,这样会大大增加房屋的卖点,售房价格可以同比例提高,更大大加快了售房速度。

  五、随房赠送物品。市场上卖房送家私电器的较普遍,业主换房或移民后会重新购置新的家私电器,所以用过的家私电器便随房一起打包,随房物品是可以作为购房谈价的条件,但购房客户是否接受也是很难定的,所以定价前如有物品随房打包的要定好物品价格,售房带物品的价格和不代物品的底价报价及成交价都是有区别的。但切勿滥竽充数,房内送一些过时物品在房内不但影响房屋卖象,还会带来不好的反应。


 

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