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房屋未过户能否对抗抵押权
作者:   来源: 江苏法制报  浏览次数: 1860  发表时间: 2013-11-6

  [案情]2008年9月,张某将其所有的一套房屋出售给李某,双方签订了买卖合同。2009年11月,李某付清款项后装潢入住,约定半年内办好房屋过户登记手续。事隔不久,张某因欠款外逃而下落不明,李某未能办理房屋过户登记手续。2010年8月,张某在王某处借款25万元,并以该处房屋办理了抵押登记。2011年,王某诉请法院拍卖该房屋,并就该房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。李某提出异议,称房屋买卖合同合法有效,该房屋是其合法财产,且本人已积极履行,不存在过错,应视为取得房屋所有权,故王某不能实现抵押权。

  [评析]针对上述案情,本案的焦点是李某所提异议是否能够成立?王某的抵押权是否能够实现?

  对此有两种观点:一种观点认为,李某所提出的异议不能成立,因为该房屋没有办理过户登记手续,抵押权人依法享有抵押权,可以就该房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。另外一种观点认为,李某所提异议能够成立,因为该房屋张某在抵押权登记之前就已经出售给李某,买卖合同合法有效,且李某已经支付全部款项并实际入住,虽未办理过户登记手续,但原因是张某下落不明,未能与李某办理过户,对此李某并无过错,所以应当优先保护。

  笔者同意第二种观点。

  物权优先于债权的例外情形在实践中是有法律依据的,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。依据该规定,在房屋买卖合同履行过程中,只要购房人支付了全部购房款并实际占有,且没有过错,就应该享有物权期待权,就应当得到特殊保护。

  综上,笔者认为本案中王某获得的抵押权不能对抗买受人李某,即使该房屋未办理过户登记手续,法院也不能强制执行该房屋。 

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