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查封的财产不得再行抵押登记
作者: 张太中律师  来源: 江苏法制报  浏览次数: 1780  发表时间: 2014-4-19

查封的财产不得再行抵押登记

  【案情】2013年3月15日,绿能公司与森田公司签订抵押担保协议。协议明确,截止当日,经双方对账,森田公司结欠绿能公司款项2330万元。森田公司将其名下的房产抵押给绿能公司,作为偿债的担保。抵押物为森田公司名下的厂房,评估价2060万元。同月18日,绿能公司以特快专递形式向某市房管局邮寄了请求登记函,该函加盖了绿能公司及森田公司的公章并由两单位法定代表人签名,随函附寄了森田公司的房产证3本及抵押担保协议。某市房管局收件后,经查,某法院已于同月13日作出民事裁定书,并向该局发出协助执行通知书,要求该局协助查封森田公司名下的3套房产(房产证号与上述3本房产证相同),某市房管局于同日协助办理了查封手续。据此,某市房管局作出不予登记决定,并书面告知绿能公司不予登记的原因。绿能公司不服,提起行政诉讼,请求撤销上述不予登记决定。

  【评析】案的争议焦点是,已被依法查封的房屋能否再行抵押登记。

  对此问题,一种意见认为,森田公司涉案厂房评估价为2060万元,法院民事裁定书明确的保全财产金额为300万元。扣除法院保全金额300万元,森田公司厂房价值尚有余额,房屋登记机构可以就此部分价值办理抵押登记。

  另一种意见则认为,查封的效力及于被查封财产整体,法院民事裁定书确定的保全财产金额不是对被查封财产的价值进行分割的依据。房屋登记机构不能再对森田公司厂房予以抵押登记。

  笔者同意第二种意见,理由如下:

  首先,查封的概念决定了不能对查封的财产再行抵押登记。对“查封”的概念,新华字典的解释是,“对财产等检查以后,就地封闭,禁止动用。”因此,从文义理解,查封的效力作用于被查封财产本身,而非该财产的价值。

  其次,法律的规定决定了不能对查封的财产再行抵押登记。《物权法》第一百八十四条第(五)项规定,依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押。建设部《房屋登记办法》第二十二条第(六)项规定,房屋被依法查封期间,权利人申请登记的,房屋登记机构应当不予登记。上述法律及规章的规定体现了查封据以固定物权状态,限制权利人再行处分的立法本意。

  再次,查封的功能决定了不能对查封的财产再行抵押登记。查封是民事诉讼中一种比较常用的财产保全措施,是法院在利害关系人起诉前或者当事人起诉后,为保障将来的生效判决能够得到执行或者避免财产遭受损失,对当事人的财产或者争议的标的物,采取的限制当事人处分的强制措施。保全财产的金额与法院最终裁判的金额可能存在出入,查封的效力及于被查封财产整体,保全财产的金额不是划分查封效力范围的依据。

  综上,某市房管局对绿能公司的抵押登记申请不予登记是正确的,法院据此作出判决,驳回了绿能公司请求撤销不予登记决定的诉讼请求。

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