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常见建筑物区分所有权纠纷
作者:   来源: 江苏法制报  浏览次数: 3059  发表时间: 2011-9-20

  建筑物区分所有权,我国《物权法》采取“三元论说”,即权利主体对建筑物专有部分的专有权、共用部分的按份共有权以及基于对建筑物的维护、修缮和管理等共同事务所产生的成员权。在实践中建筑物区分所有权纠纷主要体现在以下三类:1、建筑物区分所有权权属纠纷;2、建筑物区分所有成员权纠纷;3、建筑物区分所有权侵权类纠纷。建筑物区分所有权纠纷中常见的疑难法律问题主要表现在以下方面:

  一、露台的归属

  对于露台是否可以认定为专有部分,根据最高人民法院的观点,须具备以下条件:(1)经过规划行政管理部门批准。(2)物理上专属于特定房屋。根据规划,该露台只属于特定房屋,是该特定房屋的附属物。(3)房屋销售合同有约定。如果露台要成为某特定房屋的组成部分,必须要有合同依据。

  二、小区内绿地的归属

  根据《物权法》及相关案例,绿地要成为专有部分,需要具备以下几个条件:(1)该绿地在“规划上”专属于特定房屋。(2)开发商在卖房时已经根据规划将该绿地列入该特定房屋买卖合同中。如果购房合同没有约定,该绿地则不属于该特定业主的专有部分。(3)该绿地在业主购买时已经“明示”。如该绿地被围了起来,只能从特定房屋才能进入该绿地。

  三、小区会所的归属

  根据司法实践中的主流观点认为,除非开发商通过合同的形式将会所作为小区的共有部分,否则会所属于开发商所有。主要理由为:(1)会所符合专有部分的全部构成要件。即会所与其他建筑物能够明确区分,会所可以排他使用,会所能够登记成为特定业主所有权的客体。会所能够办理产权证,其原始产权人肯定是开发商。(2)从《物权法》第七十四条第二款的规定可以看出,建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库归开发商所有。据此推论,会所也不可能归全体业主共有,除非开发商自愿。(3)如果将会所从法律上确定为业主共有,对业主不一定有利。(4)由于法律上没有明确规定会所是否属共有部分,因此解释上应从会所是否是专有部分着手。如果具备专有部分的构成要件,那么就是专有部分。

  四、关于外墙面权属及收益问题

  根据《物权法》外墙面归业主共有,但业主可以合理使用外墙面。《物权法》第七十条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”按照这一规定,居民住宅小区的外墙面不属于专有部分,单个居民对与其专有部分紧密相联的外墙面不拥有所有权。居民住宅小区的外墙面属于小区全体业主所有。居民住宅小区的业主对与其专有部分紧密相联的外墙面拥有合理使用的权利。这一权利是业主专有权行使的合理延伸。合理使用的标准有二:一是不以盈利为目的;二是为了更好地利用专有部分,增加专有部分的舒适度,增加专有部分的安全,同时又不损害小区其他业主的共同利益。当然,业主对与其紧密相联的外墙面进行合理利用也要符合市政管理的规定,同时要正确处理相邻关系,不得侵害相邻业主的权益。

  五、业主身份的认定

  具有业主身份是成员权的基础,没有业主身份,就无从谈起成员权。根据《物权法》和最高人民法院的司法解释,业主包括以下三类:(1)依法已办理产权登记的人;(2)根据《物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人;(3)基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人。可以具有业主身份的“人”不仅仅是自然人,也包括法人(企业、事业和社团)、合伙以及非法人团体,特殊情况下也可能包括国家。但业主范围不包括专有部分的承租人、借用人等物业使用人。

  对于一房数卖,如何认定业主身份问题,适用取得所有权优先的原则,如果依法取得所有权的人(也是买受人)与现实占有人就业主身份问题产生纠纷,应当认定前者为业主。

  对于二手房买卖时,如何认定业主身份问题,买受人购买专有部分后尚未办理所有权登记即转让该专有部分并向其相对人移转占有的,参照最高法院司法解释规定精神,可以认定专有部分合法占有人为业主;买受人购买专有部分并办理所有权登记后转让该专有部分并向其相对人移转占有的,如果双方当事人对业主身份产生争议,应当认定登记所有权人为业主;买受人购买专有部分并办理所有权登记后发生一房数卖的,如果已经完成变更登记的二手房买受人与实际占有的二手房买受人针对业主身份产生争议,应当认定完成变更登记的买受人为业主。

  六、“住改商”侵权问题

  对于“住改商”引发的纠纷,应当注意以下问题:(1)在此类纠纷中,一般不适用“服从多数决”原则。(2)业主已经办理了工商登记取得营业执照,不能成为对抗有利害关系业主反对意见的理由。(3)有利害关系的业主的同意需以明示的方式表达方为适格。(4)在举证问题上,有利害关系的业主可以从以下几种不利影响进行举证:第一,由于“住改商”干扰了业主正常的生活秩序。例如,原本安静、祥和的居住环境里,由于某业主“住改商”经营歌厅,每到夜深人静,按正常人的起居习惯都应当睡觉之时,夜空里仍然回荡着刺耳的音乐声,令人根本无法休息,特别是家里有老人和小孩的业主更是深受其苦。受到如此干扰的业主,就可以认定为有利害关系的业主。第二,由于“住改商”给业主的生活环境带来了不利影响。例如,某业主“住改商”经营物流配送业务,生意又非常好,每天进进出出的车子络绎不绝,造成小区车位、电梯、门禁设备等公共设施使用频率超高,严重影响和挤占了其他业主利用小区的共有资源。而且,由于往来人员成分复杂,小区内业主的私人物品屡屡发生丢失、小区内公共设施经常遭到毁坏,不安全隐患增加,受到此种不利影响的业主,应当认定为有利害关系的业主。


 

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