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小产权房建设现状及处理对策
作者:   来源: 网络  浏览次数: 2658  发表时间: 2011-7-11

    近年来,全国各地“小产权房”建设开发市场异常火爆,且有愈演愈热趋势,如不及时予以制止和整改,势必会引发更为严重的社会矛盾。笔者结合实际,对“小产权房”建设现状、产生原因及解决办法试提如下建议。

    【建设现状】“小产权房”其实并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。是指未经国家土地、房产管理部门审批,建设在集体土地上的房屋,其产权证是由镇政府而不是国家颁发产权证的房产,有的“小产权房”甚至没有办理任何产权手续。

  “小产权房”建设主要分布范围。从在建的“小产权房”来看,“小产权房”主要分布在经济比较发达的镇、区城郊结合部。尤其又是以在集镇、道路沿线位置建设为主。

  “小产权房”建设占用土地类型。从滨海县“小产权房”建设占用土地类型来看,主要有四类:一是经过合法审批的集体建设用地上的乡镇企业承包建筑、乡镇村公益和公共设施建筑;二是在破产的企业、撤并的事业单位闲置土地上建设的“小产权房”;三是地方政府或村级集体组织打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织联建、开发商擅自开发建设的“小产权房”。

  “小产权房”建设开发主体分类。“小产权房”建设主体主要有以下四种类型:一是地方政府作为建设主体,以新农村建设或中心村名义开发建设,然后向社会公开出售;二是一些村民委员会以建设村部为名搞“小产权房”建设,将一楼作为办公用房,二楼或三楼卖给本村或外村村民;三是一些开发商利用村民原有的宅基地开发建设,开发商和村民谈好开发条件后,赠予一套给原有宅基地村民居住,其它套间卖给本村或外村村民;四是相邻的村民利用自家宅基地自行联合开发建设出售,自己留一套住房后,将多余的套间向村民出售。
 
    【产生原因】“小产权房”从其出现、形成、发展到逐步蔓延,其原因是多方面的,既有供需方面的原因,也有监管方面的原因;既有开发企业方面的原因,也有政府、农村集体经济组织方面的原因。

  农村土地市场供需两旺。由于“小产权房”和一般意义上的商品房相比,没有向国家缴纳土地出让金,从占用土地、房屋建设直到最后销售,都没有经过国家相关管理部门批准,建设成本低廉,开发商乐于开发,导致市场上有足够的“小产权房”房源。同时,由于“小产权房”的价格一般仅是同地区商品房价格的1/3左右,甚至更低,导致农村村民和城镇居民顶着风险购买“小产权房”。

  土地权属单位追求利益。镇或村级集体经济组织在土地管理的双轨制下,政府以地生财的示范效应,使得集体土地的所有者对农村集体土地流转的冲动非常强烈,通过出租地块或和开发商联合开发的形式建设“小产权房”出售,以获得可观的收益。一些镇政府为了增加地方财政收入,无视国土资源管理法律法规,暗地纵容或默许开发商建设“小产权房”。利益的驱动带动开发商开发“小产权房”的,“小产权房”不受土地变性、土地出让金、大配套等税费控制,不受开工建设、竣工备案、监理、销售等制约,使开发企业与土地方联手操作一拍即合,开发企业的趋利目的,导致了“小产权房”的产生。

    【处理建议】加大宣传力度,扎实开展“小产权房”清理专项行动。“小产权房”建设主要集中在镇、区,因此,地方政府是“小产权房”专项清理工作的主力军,也是拆违的主体。各镇、区应成立“小产权房”清理领导小组,镇直相关单位要按照各自的职能认真履行职责,密切配合,通力协作,形成合力。政府应以多形式,从多个角度加大宣传力度,形成强大舆论氛围,保持对土地违法违规行为严厉查处和整治的高压态势,坚决遏制新的“小产权房”违法违规用地行为发生。

  深入调查清理,确保“小产权房”全面整改到位。对“小产权房”的处理应有计划、分步骤,按照先易后难、先简后繁的原则,逐步解决“小产权房”的历史遗留问题。同时,对已建成的“小产权房”,在全面调查、核实、理顺、分类的基础上逐步整改。对不符土地利用总体规划,尤其占用基本农田建设的“小产权房”恶劣行为一律予以强制拆除,严格执行土地管理法律法规,维护法律的尊严。

  完善规章制度,建立“小产权房”管理长效机制。县政府应建立由纪委、监察牵头,发改委、住建和规划、国土、电力、供水等部门以及镇、区政府参与的联合执法队伍,制定一个联合执法的措施,明确各部门的职责,形成齐抓共管的局面。比如,镇、区发现辖区内有开发建设“小产权房”苗头的要及时制止,并向县政府报告,供电、供水部门对“小产权房”立即断电断水,迫使其停工停止违法建设行为。

 


 

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