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小产权房遭遇刑罚之后
作者:   来源: 人民法院报  浏览次数: 2485  发表时间: 2011-7-7


  两男子因私自买地建房出售,近日被福建省福州市仓山区人民法院一审以非法经营罪,各判处有期徒刑5年。有媒体称,用刑法对违规小产权房进行规制,全国罕见,这对乱建乱售小产权房行为将起到警示和震慑作用。

  小产权房业主很忐忑

  福州两男子分别是闽侯人林某国和罗源人李某文。

  2007年初,林某国与他人合伙以56万元的价格,非法购得仓山区近一亩土地。此后,由李某文负责施工,在该土地上建起了一栋7层的楼房,共24套,公开出售,获取售房款200余万元。

  2007年3月,林某国、李某文与他人以85万元的价格,非法购得1亩土地建起一栋7层的楼房,公开对外出售,获取出售房款400余万元。

  2009年初,林某国、李某文先后被警方刑事拘留。今年1月,仓山区人民检察院对二人提起公诉。

  仓山区法院经审理认为,林、李二人未经国家有关主管部门审批和许可,违规占地建房销售,其行为严重扰乱市场秩序,情节严重,应以非法经营罪追究其法律责任。一审判处林某国、李某文有期徒刑5年,并分别处以罚金25万元。两人不服上诉,目前此案正在仓山法院重审。

  自从林某国、李某文被刑拘以来,几十名购房者忐忑不安,担心房子会化为乌有。购房者李某说,2007年6月,她买了此处的房子,只花了11万元,觉得非常合算。2007年11月14日,福州市国土资源局仓山分局曾对这两栋建筑作出行政处罚,但李某等购房者觉得没什么大事。直到2009年初,林、李二人被警方刑拘,购房者被请到仓山刑侦大队作笔录时,才意识到事态的严重性。

  仓山法院的一审判决,对购房者来说无疑是被泼了一盆冷水。“我们也是受害者,应该不会被拆除吧。”购房者李某不无忧虑。

  福建师范大学法学院副教授丁兆增表示,法院的这种判决会起到震慑作用。首先,林、李二人非本村村民,购买村集体所有权土地,属于无效合同,林、李二人应承担合同无效民事法律责任。其次,林、李二人未经审批,在集体土地上建房子,没有国有土地使用权证及房屋产权证,非法买卖,因此要承受刑事责任。对购房者来说,由于没法办产权证及土地证,合法权益不受保护,一旦遇到拆迁,将很难获得补偿。

  整治一直马不停蹄

  “房子能住,还便宜。即使被收回也不会有太大的损失,况且全国有这么多的小产权房,不可能全部被查处。”刘先生在北京郊区某村庄购买了一套小产权房,当他从网上看到福州小产权房遭遇刑罚后并不为之所动,反而心存侥幸地对记者说了这样一番话。

  法不责众,价格便宜,是房就买,是小产权房长盛不衰的根源。

  建设和购买小产权房有风险,但它还是以不可遏制的姿态四处蔓延。有关数据显示,小产权房目前建设面积已达60多亿平方米,相当于中国房地产业近十年来的开发总量。由于这些住房没有真正意义上的产权,不受法律保护,购房人的权益无从谈起。

  国家对小产权房的清理工作一直紧锣密鼓。

  2007年6月,原建设部就强调指出:小产权房实质是违法建筑,违反土地管理法律,违反相关政策,以城镇居民身份到农村购买农村住房,不符合现有土地管理制度的规定。

  2007年12月,国务院常务办公会明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

  2008年1月,国务院下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出,任何涉及土地管理制度的试验和探索,都不能违反国家的土地用途管制制度。

  2008年7月15日,国土部下发通知,要求尽快落实农村宅基地确权发证工作,但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。

  2009年9月1日,国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》,再次向地方政府重申,坚决叫停各类小产权房。

  2010年1月,国务院作出部署,责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头,成立专门领导小组,负责小产权房的摸底和清理工作。

  法院在处理此类案件时丝毫不马虎,凡涉及农房买卖纠纷,除了判合同无效外,还判令买卖双方一边退房一边赔偿,退款和腾房同时进行。

  北京宋庄画家村的农民与画家就小产权房买卖,因很好地揭示了小产权房纠纷的审判导向而备受关注。此案历经三年慎重审理才终审落槌。法院除认定此房屋买卖合同无效,画家李玉兰限期腾房外,还判决农民马海涛赔偿,画家李玉兰几十万元的经济损失。

  此次福州法院动用刑法,可见处治力度非同一般。

  尽管如此,小产权房依然热销,这既说明了购房者的无奈,也显示出房地产市场利益诱惑之巨大。

  一刀切恐难奏效

  国土资源部有关负责人透露,目前,对各地发现的小产权房问题均采取“一案一处理”的方式,全国性的处理将在治理方案出台后进行。

  此前国土资源部等14个部委已经联合成立小产权房整治处理领导小组,并召开了领导小组会议,正在研究制定小产权房处理相关政策方案。

  北京“水岸江南”二期32栋房子在今年6月被推倒,被称为国土资源部“一案一处理”新政的第一大案。在此前一个月,“水岸江南”就上了国土部的黑名单,成为国土部公开挂牌督办的典型的国土资源违法案件。

  不过,据到过“水岸江南”现场采访的记者透露,与被强拆房子紧邻的一期“水岸江南”仍完好无损。看来,在不同的时间建设和出售的同一性质的房子,会有不同的命运。国土部划定的“生死线”,时间性很强。

  在国土部挂牌督办违法案件及2009年土地例行督察公告新闻发布会上,国土部针对小产权房“一案一处理”的时间划定是这样的:尚未销售的和2007年12月30日以后新建、续建的房屋将予以拆除;2007年12月30日以前销售的已建成房屋,待全国小产权房处理政策出台后一并处理。

  “水岸江南”的拆除不是杀一儆百,如今,海南拆除小产权房的行动也在风生水起。

  “小产权房屡禁不止,而且愈演愈烈,因此国务院决定下猛药来治理,要求所有在建及在售的小产权房必须全部停建和停售。这条政策一旦执行下去,是非常严厉的。”南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华接受记者采访时这样认为, 基于小产权房在全国数量庞大而且牵涉地方政府的利益,吴翔华说此次国务院要求全国范围内的所有在建和在售小产权房必须全部停建和停售的政策虽然是前所未有的严厉,但执行起来会遭遇强大阻力,只要中央没有明确小产权房的前途,该问题就很难解决,执行效果也会大打折扣。

  据了解,现在各地购买小产权房的群体是中低收入阶层,他们普遍存在“赌”的心理,毕竟法不责众,看来政府部门要搞一刀切,恐难奏效。

  全国小产权房清理领导小组今年上半年组成以来,已经结束了对济南、郑州、南京等小产权房违法现象严重城市的调研工作。清理方案的出台还需等待。

 

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