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购买违章建筑能否得到法律保护
作者:   来源: 江苏法制报  浏览次数: 856  发表时间: 2013-11-6

  [案情]2004年,某县甲厂未办理征地手续并经规划许可,即在厂区内集体土地上建设职工宿舍(至今未能取得合法产权),并将其中一间房屋出售给职工乙;乙向甲厂交纳房款并办理水电开户手续入住。乙自住一段时间后又将该房屋出租给姐姐丙、姐夫丁一家居住。现丙、丁离婚,丙已搬出该房屋,但丁以乙对该房屋没有产权为由拒绝搬出,乙诉至法院请求判令丁返还房屋。

  [评析]在本案审理过程中形成两种观点:第一种观点认为,甲厂未办理征地手续并经规划许可,在厂区内集体土地上建造的职工宿舍,属于违章建筑,其与乙之间的房屋买卖合同违反国家强制性规定,合同无效,乙不能依法取得买受房屋产权,从而不能行使物权、债权权利,对乙的诉求不予支持。第二种观点认为,虽然乙买受的房屋属于违章建筑,但其买受后成立占有事实,享有占有利益,而占有利益应当受到法律保护,乙享有占有保护请求权,其要求丁返还房屋应予支持。

  笔者同意第二种意见。

  甲厂是违章建筑的建设单位,根据《物权法》占有一章规定及民法占有理论,甲厂是违章房屋的最初占有人,之后,乙买受并实际居住、控制该房屋,构成占有事实,成为实际占有人。因此,乙虽然不能享有违章房屋物权权利,但继受享有占有利益,该占有利益即便是无权占有之利益,为维护正常财产秩序、稳定社会生活,也应当受到法律保护。

  乙对买受的违章房屋行使占有保护请求权有相关法律依据。(一)是基于合同法之规定。乙到目前为止对出租房屋仍不具有所有权,其与丙、丁之间的房屋租赁合同当然无效;根据《合同法》第五十八条规定,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还,违章房屋虽然不能登记取得所有权,但不妨碍其成为民法意义上的财产,丁当初基于租赁合同取得居住之房屋,当然应当返还给出租人乙。(二)是基于物权法之规定。根据《物权法》第二百四十五条规定,占有的不动产或者动产被侵占的,占有人有权请求返还原物,丁拒不搬出行为对违章房屋已经构成侵占,乙作为违章房屋的实际占有人,当然有权请求丁返还房屋。 

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