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如何界定“占有” 
作者:   来源: 江苏法制报  浏览次数: 934  发表时间: 2013-10-22

    [案情]
  2003年6月28日,某养殖场与某村签订一份《租用土地协议》,约定将该村的3.3亩土地租给养殖场使用,租期15年。2007年3月15日,养殖场又与某物流公司签订一份《房屋及场地租赁协议》,但物流公司并未实际进驻该场地及房屋并实际使用。2009年9月28日,韩某受养殖场业主委托与朱某就上述场地及房屋签订一份《租赁协议》,朱某利用该场地及房屋成立某汽车服务俱乐部并实际进驻场地及房屋并实际使用。2009年12月30日,某物流公司将朱某诉至法院。

  [评析]
  对民法上“占有”的界定目前学界及实务界存在两种观点:一种观点认为,只要双方签订书面合同,具备“占有”的形式要件即可认定民法上的“占有”;另一种观点认为,民法上的“占有”不仅要具备形式要件,也要具备实质要件。笔者同意后一种观点,认为要正确处理此类一地或一房“两租”的案件,关键是正确把握承租人占有租赁物的“占有”状态。根据民法原理,民法上的“占有”是指占有人对物的事实上的占有,是对物进行控制和支配的一种事实状态。由此可见,占有某物,不仅要具有合法的形式要件,如租赁协议等,而且还要具有控制和使用的实质要件。本案中,物流公司虽与养殖场签订了租赁协议,具备了“占有”的形式要件,但该物流公司未实际进驻涉诉场地及房屋并实际使用,即不符合民法上“占有”的实质要件、不具有本案合法承租人的主体资格,当然也就不享有直接要求朱某搬出涉诉场地及房屋的诉权。相反,朱某在租赁协议签订后,成立的汽车服务俱乐部已经实际进驻涉诉场地及房屋并实际使用,符合民法上“占有”的形式要件和实质要件。至于物流公司与养殖场签订的租赁合同无法实际履行可能造成的损失,则可另行主张赔偿损失等救济。

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