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二手房买卖常见纠纷
作者: 张太中律师  来源: 江苏房产律师网  浏览次数: 2595  发表时间: 2011-6-19

二手房买卖常见纠纷

1、因房屋质量引起的纠纷
  由于卖方交付的房屋存在质量问题,遭到买方索赔或要求解除合同。根据有关规定,如果卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任,如果卖方已就房屋质量的问题明确告知买方的,则卖方不承担责任。如果房屋的隐蔽瑕疵并非卖方在装璜、使用过程中所产生,而系房屋本身所固有的,若没有证据证明卖方对此是知晓的,卖方亦不承担瑕疵担保责任,但买方可以房屋所有人身份,依据因合同转让而取得的权利,向开发商主张保修责任或赔偿责任。

2、要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷
  要求解除合同或确认合同无效,一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的,这类案件一般还会伴随着赔偿损失的请求,法院在审理这类案件时会根据双方的过错程度的不同,来判定各方承担的责任。

3、与房产中介引起的纠纷
  如卖方或买方在与中介公司签订居间合同后,由于避开中介公司进行交易或签订买卖合同后毁约,造成中介公司中介费的损失,中介公司可以根据居间合同追究其责任。也有中介公司在进行居间和代理时,不规范不尽责而造成的纠纷。

4、“黑白合同”引起的纠纷
  “黑白合同”指的是在二手房买卖过程中,买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫“白合同”,只供登记用。双方私下留存的叫“黑合同”,作为交易的真实成交价格。在因“黑白合同”价格不一而产生争议的情况下,原则上以时间在后的合同价为准,除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格。但是要特别注意,这个举证责任是由提出异议方来承担的,也就是说,谁认为前一份合同是虚假的,谁就应当承担这个举证责任。但是,因为两份合同的签订时间并不一定有先后,可能是同时签订的,如果一定要以后一份合同为准的话,这时就会难以认定哪一份合同是“后一份合同”,所以关键是要证明哪一份合同的价格是双方的真实意思表示。

5、定金引起的纠纷
  按定金的性质,可以分为立约定金、违约定金等等,约定哪种定金,关键要看定金合同中是怎么约定。按照法律的规定,支付定金应当签订定金合同,如果买方付了定金后,只是由中介公司或卖方出具了一个“收条”,上面写了“定金”两个字,而且在支付定金的时候也没有签订房屋买卖合同或定金合同,那么这个定金的性质是无法确定的,在这种情况下,买方不想购买房屋,定金应当返还。

6、逾期交房引起的纠纷
  卖方在合同约定的交房时间未交房,除了有一些正当的理由,比如买方未按时付款,否则要对买方承担违约责任。这时,买方可以要求交付房屋并赔偿损失,损失可以参考同类房屋的租金计算。

7、逾期支付房款引起的纠纷
  买方逾期支付房款时,卖方除可以要求继续付款之外,还可以要求买方支付相应的利息或合同中约定的逾期付款违约金,卖方也可以根据自己的意愿解除合同,不再出售房屋。买方要注意的是,如双方在房屋买卖合同中约定买方用银行贷款支付部分房款,而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话,买方仍然要承担逾期付款的违约责任。因为合同的约定只能认为通过银行贷款来支付房款的方式得到了卖方允许,而不能认为买方可因此不需承担逾期付款的责任。

8、逾期办理过户手续引起的纠纷
  卖方或买方都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续,但买方想毁约时主要采用不支付房款的方法,所以一般是卖方不办过户手续,这时,买方如果对这套房子志在必得,一定要尽早起诉,同时为避免卖方另将房屋转卖他人,最好将房屋进行保全。
  
9、户口迁出引起的纠纷
  房屋交付后,买方才发现房内有卖方的户口或他人的户口,即使合同中约定卖方应当保证户口迁走,但这类纠纷诉至法院还是不会被受理。但是可以将户口迁出与房屋尾款或违约金挂钩,这样就可以通过法律途径解决。

 

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