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本案租赁合同属于附条件还是附期限
作者:   来源: 江苏法制报  浏览次数: 1859  发表时间: 2014-6-13

  【案情】2008年11月22日,丁某与谷某签订租房协议一份,约定丁某将所有的某小区的一间房屋租赁给谷某使用,租期到拆迁为止。协议签订后,双方即按约履行各自的义务。2012年11月22日,丁某以邮政特快专递向谷某寄送了收回租赁房屋通知书,要求谷某接到通知后15日内将房屋交还给丁某。同月30日,谷某向丁某回函,表示不同意退还房屋,其后谷某一直占有租赁房屋。现丁某诉至法院,要求法院判令谷某返还租赁的房屋。被告谷某辩解,合同约定“租期到拆迁为止”,属于附期限的合同,现附期限的条件尚未成就,原告违约解除协议,应驳回原告的诉讼请求。

  【裁判】该案经射阳县人民法院审理认为:1、根据法律规定,条件是指将来可能发生的法律事实,其发生具有不确定性,而期限是指将来必然发生的法律事实,是确定必然发生的。本案所涉租赁协议的双方虽然在协议中约定了“租期到拆迁为止”,但拆迁这一法律行为是否发生、何时发生均是不确定的,即使有关部门作出了征收调查公告,该不确定性也仍未消除;因此,拆迁从法律性质上是一种条件而不是一种期限。虽然租赁协议中表述为“租期到拆迁为止”,但从法律上讲“拆迁”应为双方协议解除租赁协议的条件。2、法律规定,合同解除包括约定解除和法定解除。附解除条件的合同,即使合同约定的解除条件未成就,只要符合法定情形,合同仍然可以解除。本案中,除“租期到拆迁为止”外,双方对租赁期限没有任何约定,因此该租赁协议可依双方当事人对租赁期限没有约定而认定为不定期租赁合同。按照法律规定,对不定期租赁合同,可以随时解除。故原告要求解除租赁协议、要求被告交还租赁房屋符合法律规定,本院予以支持。

  【评析】本案在审理过程的争议焦点是“租期到拆迁为止”是附条件还是附期限?

  当事人对合同的效力可以约定附条件,也可以约定附期限。《合同法》第四十五条规定:“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。”可见,附条件是当事人约定以将来可能发生、也可能不发生的事实作为合同生效或失效的条件。《合同法》第四十六条规定:“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同,自期限届满至时生效。附终止期限的合同,自期限届满时失效。”可见,附期限是指当事人约定以将来确定的某一期限作为合同效力发生或终止的根据。

  本案中双方在租赁合同中约定“租期到拆迁为止”,貌似一个期限,即拆迁时。但拆迁这一法律行为是否发生、何时发生均是不确定的,即使有关部门作出了征收调查公告,该不确定性也仍未消除,即属于“时期不确定,到来亦不确定,为条件”,因此拆迁从法律性质上是一种条件而不是一种期限,“拆迁”应为双方协商解除租赁合同的条件。

  附条件的租赁合同的外延不同于不定期租赁合同。附条件的租赁合同可能因所附条件成就与否成为定期租赁合同或不定期租赁合同。而如上述,附条件合同是指以未来的不确定事实的发生或不发生作为合同发生效力或失去效力的限制条件的合同。本案中“租期到拆迁为止”,是否拆迁及何时拆迁均不确定,故为该租赁合同所附的条件,且该条件是解除条件的合同,因双方所附的该条件何时成就无确定,即所谓的拆迁时间不确定,因此该租赁协议可依双方当事人对租赁期限约定不明确,认定为不定期租赁合同。属于不定期租赁合同。《合同法》第二百三十二条规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”《合同法》第六十二条亦规定:“履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。”

  合同解除包括约定解除和法定解除。附解除条件的合同,即使合同约定的解除条件未成就,只要符合法定情形,合同仍然可以解除。本案中,除“租期到拆迁为止”外,双方对租赁期限没有任何约定,因此该租赁协议可依双方当事人对租赁期限约定不明而认定为不定期租赁合同。按照法律规定,对不定期租赁合同,可以随时解除。

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