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【金陵晚报】无锡百户居民欲试水众筹买房2016-3-28
作者: 张太中律师  来源: 江苏房产律师网  浏览次数: 2407  发表时间: 2016-3-28

无锡百户居民欲试水众筹买房
深圳已叫停,法律风险不得不防

    【金陵晚报2016年3月28日A08版报道】(金证券记者 江芬芬) 眼瞅着城市房价高烧不退,投机嗅觉灵敏的人可坐不住了。
  吴宪华目前在江苏无锡工作,他在业主群里发了个“众筹买房”的建议,竟然得到邻居们积极地响应。于是,这几天他变得很忙,除了拟定众筹合同、统计参与人数,更重要的是四处咨询:“众筹买房有没有法律风险?”

  众筹生意经
  2016年1月16日,吴宪华在无锡城区买了一套房,单价是9000元/平方米。3月16日,该楼盘再度对外发售,单价变成了10010元/平方米;上周六,他所买楼层另一单元开卖,单价已涨至11000元/平方米。
  两个月的时间,房价涨了两成多,这让吴宪华灵机一动:“何不组织大家众筹买房”?让他有些意外的是,当他把这个想法发在小区业主群后,竟然七成多的业主纷纷响应。
  经过热烈的讨论后,大家初步确定了众筹思路:100户业主参加,每户出2万的房款共同购买小区内的一套房,共享房屋升值后的差价。
  在他们看来,无锡经济比较发达,尽管这一波无锡房价也涨了,但涨幅并不多,相比其在省内的经济发展地位,目前的市价并不算高。另外,自己购买的楼盘附近高架、医院、学校一应俱全,肯定还有升值空间。
  按照他们的测算,如果现在众筹购买一套房,大概明年6月底可以拿到房,在无锡办好房产证大概半年的时间。考虑到房屋持有2年再转让会有税收优惠,这套房大概四年后能出手,“到时应该有50%的收益。”

  南京市民也跃跃欲试
  对于众筹买房的风险,吴宪华和邻居们也深入考虑过。
  首先是房价下跌风险。“每户出2万,就算亏本也不会亏多少,都在大家的承受范围之内。”他对《金证券》记者表示,房屋拿到手到转让,中间有个2年的闲置期,大家甚至计划简单装修后出租,所以这笔投资顶多收益不及预期,亏钱倒不会。
  其次是执行风险。100户业主一起买房,不可能大家一起签订购房合同,也不可能房产证上落100户人家的名字。哪几个人当具体执行人,投资收益如何共享,万一亏损又怎样平摊?
  最后是法律风险,这也是大家伙最担心的了,“国家到底允不允许众筹买房?”
  对此,《金证券》 记者采访了江苏裕和律师事务所张太中律师。他透露,这几年南京房价一直向上,也有不少南京市民向他咨询了类似的问题,“众筹人数倒没有100户这么多,也就五六人吧,看上的也是主城区、面积100平方米左右的房子。”
  张太中认为,众筹买房实际上有炒房、打擦边球的嫌疑,虽然现阶段国家法律没有明文禁止,但一些地区已经明确叫停。

  深圳已全面叫停
  《金证券》 记者发现,“众筹买房”这一玩法并不新鲜,相比居民自发组织,市面上已经有许多相关金融产品。尤其近期一线楼市的火爆让“众筹买房”大行其道,类似于“90后花1000元便可买房,坐等升值”,“深圳‘众筹炒房’,3个月赚80万”的宣传比比皆是。
  众筹家数据研究院2015年底的统计数据显示,全国共有330个房产众筹项目分布在34家房产众筹平台上。众筹成功的项目数量达265个,占据总项目数的80.3%,实际融资金额达65166.53万元。其中,北京、广东、江苏及上海占国内房地产众筹项目的63.23%。
  不过,针对房地产交易过热的现象,日前深圳市互联网金融协会正式下发通知,全市互联网金融企业全面停止开展“众筹炒楼”房地产金融业务,并进行自查自纠和行业清理工作。
  也就是说,除了潜在的市场波动风险,众筹买房极有可能遭遇政府监管的狙击。张太中同时指出,一旦众筹群体涉及到百户家庭,执行难度也会陡然上升。大家必须签订众筹合同,相关条款约定需明确、清晰、周全,强化对执行人的约束机制,杜绝操作不透明。
  北京市翱翔律师事务所高级合伙人刘秀红更是提出,按我国《物权法》规定,如果《房产证》上只登记了一个人的名字,那么该房屋就是这个人的私有财产,并不是共有。即使共同出资人在购买前签署过有关协议,也可以按照借贷关系解决,产权人只需要将他人所出的购房资金归还就可以了。

链接:http://jlwb.njnews.cn/jlwb/html/2016-03/28/content_34690.htm

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