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父代签《看房确认书》 中介索要佣金败诉
作者:   来源: 江苏法制报  浏览次数: 3390  发表时间: 2011-11-4

代签之后,中介费“黄了” 

  父亲擅自将儿子欲出售的房产委托给中介公司销售,中介公司持父亲签下的卖房确认书讨要中介费,却遭到拒绝,于是将买卖双方都告上法院。无锡惠山法院经审理,依法驳回了中介公司的诉讼请求。那么,父亲代儿子签订的确认书为何不具有效力呢?

  中介费打水漂

  2010年3月,无锡市民王女士在网上看到了一则房源信息“位于天一城,128平米,64万元”,心动的价格和合适的地段让王女士觉得很符合自己的要求,便按照上面的电话打过去询问,这家房屋中介公司很快就为王女士安排了看房。

  看房时房主李先生的父亲老李到了场:“我儿子现在经常要值班,没时间过来,你有什么意见跟我说就行”。“好的,我先看看,考虑以后我再给你答复。”中介公司工作人员和老李带王女士看了下房屋结构和周边环境。“你们签一下看房意见书,确认看过房子了。”看房后,工作人员拿出并无实质内容的表格让两人填写,他们也未在意,就签了字。

  王女士看后对房子很满意,没过几天就打电话给老李,让他约李先生出来面谈交易事项。2010年4月30日,王女士和房主李先生签订了房屋买卖合同,并办理了房屋转让手续,王女士在2010年5月拿到了新的房屋产权证。

  房屋中介公司得知这么快促成了这笔交易,以为这下中介费是赚定了,但是没想到买卖双方迟迟不来交付,就去讨要,李先生却说自己没有委托中介公司出售房屋,王女士也认为并不是通过中介公司完成交易的,都不愿意支付中介费。中介公司眼看到嘴的鸭子飞走了,便把两人都告上了法庭,索要中介费1.6万元。

  中介公司称,他们安排双方看房的时候,曾签订一份《确认书》,约定由李先生委托其出售位于无锡市天一城的房屋一套,王女士委托其购买上述房屋。李先生、王女士之间不能进行私下交易,也不能委托任何其他方提供服务,否则应当向中介公司支付全额中介费。根据确认书,中介公司认为买卖双方跳过中介私下交易,违反了合同。

  确认书存疑点

  “确认书不是我签的,我根本不知情!”李先生却有着与中介公司截然不同的说法,双方当事人陷入了对峙。这份确认书是否具有效力和如果确认书有效,原告要求被告支付中介费有无法律依据成为了本案的争议焦点,双方在法庭上展开激烈的争论。

  针对这份具有争议的确认书,法官在调查过程中发现,一方的签名不是李先生本人而是李某。“这个签字的是李先生的父亲,他签订这份确认书是表见代理。”中介公司认为,由李先生父亲代替签字也是合情合理,效力是一样的。

  原来,当初并不是李先生打电话到中介公司出售房屋的,而中介公司的工作人员只是接到电话便记下了相应的面积、地点、价格等,就进行登记并在报纸上发布了这个信息,没有核实委托人身份,也没有审查房屋产权证,“现在中介公司竞争激烈,核实身份会引起客户不满的”,基于这样的观念和操作程序,通知双方看房的时候中介公司也未通知到李先生本人,而是根据对方留下的电话叫来了李先生的父亲,看房后签下了确认书。

  “房子产权人是我,我没有让父亲通过中介出售房屋,他也没跟我说过签过确认书,确认书是无效的。”李先生表示自己并没有委托父亲处分自己的房产,所以自己和中介公司没有发生关系,父亲签下的确认书也是无效,没有必要支付中介费。

  王女士则认为签下确认书明显带有被欺骗的性质,“看房的时候根本没提到中介费,我还问为什么还没买房就要签字,工作人员表示这只代表看过房子了,不涉及其他内容。”李先生的父亲也同意王女士的说法,对这份确认书不认可,“确认书的内容是后来他们加上去的,单方面加重了我们的责任义务,根本就是无效的。”

  合同判定无效

  无锡惠山法院经审理认为,本案中双方争议的确认书由李某、王女士与中介公司签订,而李某并非房屋产权人,其签订该确认书的行为属无权处分行为,嗣后亦未得到房屋产权人李先生追认,当属无效合同。中介公司认为老李签订《确认书》的行为构成表见代理,按照《中华人民共和国合同法》第四十九条规定,表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有权代理的,该代理行为有效,但本案所涉《确认书》的抬头及落款处均是老李的签名,即他是以自己的名义而非李先生的名义签订的,不符合表见代理的构成要件。中介公司在提供中介服务时并未审查产权人,也未审核当事人的身份情况,在主观上存在重大过失。因此,依法驳回中介公司的诉讼请求。

  主审法官提醒,当前房屋中介市场竞争激烈,中介公司常常为了防止买卖双方绕开中介私下交易,而让买卖双方签订条件苛刻的确认书,防止双方违约。但是该确认书属于格式条款,即使签字也可能因为违反法律而无效。

  法官点评

  财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利,他人不得随意侵犯。本案中虽然李某是李先生的父亲,但李某并非房屋的实际所有权人,其本身并不享有处分该房产的权利。无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。李某签订确认书的行为事先并未得到李先生的授权,事后李先生亦不予追认,故由李某与王女士、中介公司签订的确认书属无效合同,对合同各方均不具有约束力。中介公司要求李某、王女士按照确认书的约定全额支付中介费的诉讼请求无法律依据,所以法院进行了驳回。


 

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