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上海楼市严控之下“内部认购”纠纷案高发
作者:   来源: 法制日报  浏览次数: 856  发表时间: 2017-4-12

上海楼市严控之下“内部认购”纠纷案高发
法院判决房产中介承担民事过错责任
   
  一边是限购,一边是与日俱涨的房价,上海一些购房者转而动起了“内部认购”的心思,结果……近日,上海第一中级人民法院二审判决了一起购房人由中介牵线购买“内部房源”的案件,案件当事人何女士通过“关系”花了三十多万元拿到购房确认单竟是假的,骗子被抓,却无力退赃,何女士不得不将房产中介告上法庭。法院审理后判决中介公司全额返还佣金3万元、意向金10万元,并按责任比例赔偿何女士10万元。
    2012年10月,何女士委托某房产经纪公司为中介购买某热销楼盘的房子,经中介联系介绍,尤某以帮忙认购该楼盘“内部房源”为名,收取了何女士10万元购房意向金。后中介又通知何女士前往门店领取了订房确认单,何女士当场向中介支付了3万元佣金,向尤某支付了20万元“办事费”。2013年5月,何女士发现该订房确认单系伪造,遂向公安机关报案。 
  尤某到案后公安机关扣押了他的个人财产,但其银行卡上余额不足500元,2014年10月,法院以合同诈骗罪判处尤某相应刑期,认定其诈骗何女士30万元,并责令尤某退赔,然而此时尤某所得赃款已挥霍殆尽未能退赔赃款。之后,何女士向某房产公司索赔,但中介只同意返还3万元佣金。 
  无奈之下,何女士将中介告上法庭,要求返还3万元佣金、10万元意向金,并赔偿20万元损失。 
  一审法院经审理认为,中介自愿返还佣金应予以准许,但何女士支付的购房意向金和办事费用均由尤某收取,且另案生效刑事判决已经认定由罪犯退赔,退赔部分也未移送执行,何女士直接要求中介赔偿依据不足。 
  因此,法院判决某房产公司返还3万元佣金,驳回了何女士其他诉请。拿到这份判决书后,何女士自然不服,遂向上海一中法院提起上诉。 
  二审法院审理后认为,对于10万元意向金,虽于刑事判决中先行确认了尤某的刑事退赃义务,但某房产公司作为连带安全保证人,亦应当承担民事返还义务。对于何女士支付20万元“办事费”遭受的损失,鉴于某房产公司作为一家专业中介机构,面对尤某提供的虚假《客户订房确认单》,理应具备比普通购房者更高的鉴别意识与能力,但其在未经核查程序的情况下,即通知委托人到店支付报酬,严重违反了居间合同的安全保障义务,客观上对于尤某欺诈目标的实现负有重大过失责任。而何女士本人意欲通过非正常途径取得涉案小区的购房资格,自身也存在明显过错,据此,改判某房产公司向何女士返还佣金3万元,返还意向金10万元,赔偿损失10万元。 
  主审法官李兴告诉《法制日报》记者,近年来,本市房地产市场交易价格涨幅明显,商品房楼盘房源紧俏,在此背景下,所谓通过“内部渠道”购房的不正常现象在审判实践中已有所反应。 
  在这起案件中,尤某系以虚构内部房源的欺诈方式获得了中介与何女士的同意,从民事法律关系角度而言,属于以欺诈方式并存性地加入居间合同关系,与中介共同承担了对何女士的居间义务。因此,中介应当对何女士支付的购房意向金担连带安全保证义务,督促确保该笔款项真实流向开发商。对于尤某擅自侵吞该笔款项的行为,中介虽然没有恶意合谋,但由于其错误信任和疏于监管产生了不利于委托人的实际后果,已经违背了自身的安全保证义务,其应当承担连带返还该款项的民事责任。 
  而就何女士给付尤某“办事费”一节,中介并未与尤某蓄意合谋,不存在故意隐瞒事实或提供虚假情况的行为,但是其作为受托的专业房屋中介机构,应当在居间活动过程中依照诚实信用的原则,对委托人尽到勤勉、谨慎的调查、审核义务,承担相应的交易安全保障责任。另根据何女士自认的事实,其在委托某房产公司进行购买涉案小区商品房的居间活动时,就已经知晓该项居间业务并非通过正常方式进行,从其认知水平和主观意愿方面考量均存在明显过错,故在综合衡量某房产公司与何女士在损失形成中的过错,认定双方应当各自承担50%的责任。

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