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见房价上涨 卖家恶意违约判赔142万元
作者:   来源: 江苏法制报  浏览次数: 1278  发表时间: 2016-11-21

    近年来,房价上涨迅猛,卖家签好出售合同后故意违约的现象大幅增加。但这些见利丧失诚信的人能否赚到便宜呢?回答是否定的。近日,南京市鼓楼区法院就判决了这样一起案件,买卖双方签下房屋买卖合同后,买主支付了142万定金,但卖主见房价天天在上涨,故向买主提出加价10万元,结果买主也答应了,但卖主还是不肯继续履行合同,并一再找理由拖延时间,发展到后来则明确表示房子不卖给买主了,且将全部定金退还买主。买主无奈之下将卖主告上法院,主张被告根本违约,应向原告支付双倍定金,即除退还的142万外再向原告支付142万。11月11日,法院对该案作出一审宣判,双方买卖合同解除,被告再支付原告购房定金142万元。

  【欲买710万豪宅 买家付定金142万】
  2016年1月29日,南京市民张锋(乙方)通过某房产经纪公司(丙方)居间介绍,与浙江义乌人王明(甲方)签订《南京市存量房交易合同》,由张锋购买王明位于清凉门大街1号中海凤凰花园某幢2002室房屋,该房屋建筑面积为191.2平米,算是一处高档豪宅。
  双方在合同中约定:房屋转让价款为710万元,其中含定金142万元;甲方同意乙方向银行申请个人住房抵押贷款,总额300万元,乙方同意于2月26日前与贷款银行签订借款合同,同时委托银行将贷款资金全部划入资金监管账户;如乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请,则转让价款的不足部分,乙方同意在银行贷款批准或不批准之日起3日内,以现金解交监管账户;双方还确认,定金于2月4日前结清,定金到位此合同生效等等。合同签订后,张锋如期向王明支付了购房定金142万元。
  因房屋存在贷款抵押担保,双方交易无法通过监管账户进行。中介遂组织双方至招商银行申请购房贷款,但王明认为银行提供的借款合同需要卖方提供担保,故不同意签订合同。2月24日,中介通过微信联系王明,要求其提供张锋申请农业银行贷款所需材料,王明未予回复。后中介联系买卖双方,确定于2月29日到农业银行签订借款合同,但王明称要到3月2日才有时间。3月初,中介组织双方到农业银行申请贷款,双方签订了借款合同。3月27日,中介通过微信联系王明,告知卖方的贷款审批将要结束,首付款将要到位,请其对出售房屋进行解押。次日,王明回复中介,买方已经超过履行期限,自己有权解除合同。当日,中介回复王明“你总是称忙没有时间,没有完全配合买方签订贷款合同,导致贷款时间延迟,这不能怪买方。”

  【见房价上涨 房主变卦退还定金】
  3月30日,中介两次告知王明,称张锋申请的银行贷款已通过审批,请其尽快将出售房屋解押。当日,王明提出以下要求:房价上涨厉害,张锋须增加10万元购房款,中介方提供贷款通过审批的资料,张锋提供首付款,然后三方于清明节后共同办理解除抵押手续。对于王明的加价要求,张锋开始没有同意,后在中介的劝说下,张锋同意增加10万元购房款。
  4月1日及4月6日,中介又通过微信联系王明,请求对房屋解押,但王明未予回复。这之后,中介又多次联系王明,但王明要么称没有时间,要么确定了时间又不办理。4月20日,王明通过微信回复中介,认为合同履行期限已经超过合同约定时间,张锋构成违约,本人将委托朋友处理。4月22日,中介又通过微信联系王明,要求其继续履行合同,王明没有回复。5月3日、4日王明退还原告购房定金142万元。

  【违反诚信 卖家付出惨痛代价】
  5月10日,张锋一纸诉状将王明告上南京市鼓楼区法院,并将中介方列为本案第三人。张锋在起诉中主张:被告继续履行合同;被告按每日2130元计算支付违约金;第三人配合原、被告办理房屋交易手续;诉讼费、保全费由被告承担。法院受理张锋的起诉后,王明随后提起反诉,主张张锋违约,其应承担违约责任。
  案件审理中,原告指被告缺失诚信,构成根本违约。但后来改变主张,不要求继续履行合同,但要求被告支付双倍定金,即被告在退还已收取原告的142万定金后,再向原告支付142万元。而王明则在庭审中称,张锋违约在先,并构成根本违约,应支付本人违约金142万元。
  11月11日,法院对该案作出一审宣判。法院认为,原告张锋与被告王明签订的《南京市存量房交易合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方当事人应按照合同约定全面履行义务。根据法院调查的上述事实以及双方当事人的诉辩意见,法院认定在这起房屋买卖合同纠纷中,原告张锋不构成违约,被告王明构成根本违约,应承担违约责任。原、被告均同意解除合同,因此双方之间的房屋买卖合同解除。同时根据合同法的规定,收受定金的一方不履行约定的义务的,应当双倍返还定金。被告拒绝出售涉案房屋,不履行合同约定的义务,使得原告张锋购买房屋目的无法实现,被告王明的行为已经构成违约,应双倍返还原告定金。现被告已经返还原告定金142万元,仍应返还原告剩余定金142万元。
  最终,法院依据查明的事实,并依照合同法、民事诉讼法的相关规定,作出如下判决:王明于本判决生效之日起十日内支付张锋定金142万元;驳回张锋的其他诉讼请求;解除王明与张锋签订的《南京市存量房交易合同》;驳回王明的其他反诉请求。

  【法官说法:故意违约须付出代价】
  针对此案的判决,主审法官周力文在接受采访时说:近年来,南京房价上涨幅度不小,在一些时间段几乎一天一个价,导致一房难求的现象频现,二手房市场同样活跃。按说买卖双方一旦签订了合法的、双方真实意思表示的房屋买卖合同,那双方就必须自觉履行,也就是说签订合同后房价涨了卖方也得卖,房价跌了买方也得买。但如今一些人并不是这样,尤其体现在卖方一面的是,不少人见房价上涨过快就变卦,要么单方加价,要么单方违约拒售,他们为了一个“利”字,视法律为儿戏,视诚信为粪土。这是法律和社会都不能接受的,法律也必然要让这些人付出代价的。
  以本案为例,买卖双方签下合同,买方支付了142万高额定金后,卖主见房价上涨,一直拖延协助买方办理相关手续,到后来干脆提出加价10万的无理要求。但尽管卖方如此,买方还是答应了对方的无理要求,然而卖方仍拖延时间拒售房屋。卖方的这种行为于情不合,于法无据,其最终被法院判决用142万元的代价来为自己的不诚信买单,既是对他自己的警示,也是对所有在买卖交易中不讲诚信者的警示。

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