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楼上渗漏水的责任承担
作者:   来源: 江苏法制报  浏览次数: 1723  发表时间: 2011-12-19

楼上渗漏水的责任承担
  

  [案情]吴某一直居住在南京市某小区9号3单元102室。李某于2010年8月购买了同单元202室房屋并进行了室内装潢。近年来,吴某居住的房屋厨房和卫生间顶部、墙壁以及卧室靠卫生间一侧等有渗漏水的现象。2011年1月29日、5月19日,李某家厨房中的热水器水管渗漏、地面积水致吴某厨房顶部渗水墙面受损。

  [评析]一种观点认为,原告房屋顶部渗漏水无论是房屋自身的质量问题还是被告使用、装潢的问题,都应当由被告承担责任。被告是房屋的所有权人,依据所有权理论被告对房屋内的地面和落水管有维护、修缮的义务,现地面防水、落水管渗漏出现问题,被告应承担赔偿责任;如是被告使用、装潢的问题,就是被告自身的过错,更应当承担赔偿责任。

  另一种观点认为,现代建筑物与传统的建筑物相比存有一定的差异,就是在同一物上可以相对独立地区分为一定数量的独立部分,而各个独立的部分又共同联结,构成一个整体。这样的存在形式决定其所有权形态不可能是单一的,而应是特殊的复合形态,既包括独立所有权又包括共有所有权。例如公用楼梯、走道、落水管等就不是独立所有权的标的物,离开它建筑物无法正常使用。因此公用的落水管的所有权应当为整幢业主所共有,而不是特定的独立所有权人,被告不应承担所有权人的维护、修缮责任。

  对于走道、落水管这样的共有所有权标的物,要求所有权人承担维护、修缮的责任,在实际操作中难度较大。那么,共有所有权标的物的维护、修缮责任应由谁承担呢?对于原先是公有住房依照房改政策由个人购买的,应依照建设部《公有住宅售后维修养护暂行办法》的规定由售房单位或委托的房地产经营单位承担修缮责任。其中第四条第三款规定“住宅的共用设施设备,是指共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯等”。第六条规定“公有住宅出售后,住宅公用部位和共用设施设备的维修养护由售房单位承担维修养护责任,也可以由售房单位在售房时委托房地产经营管理单位承担维修养护责任”。对于新型的商品房,则依照《物业管理条例》的规定由物业公司承担。

  笔者赞同第二种观点。

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