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房屋抵押纠纷的处理
作者: 张太中律师  来源: 江苏房产律师网  浏览次数: 2632  发表时间: 2011-3-23

  (一)房屋抵押纠纷概述
  抵押是债的担保方式之一。房屋抵押则是用房屋作为债的担保,即抵押人向抵押权人提供房屋作为债务人按期履行债务的担保,在债务人不能按期履行债务时,抵押权人有权依法处分该房产,并优先得到偿还。提供房屋作抵押的是抵押人,接受抵押的人是抵押权人。房屋抵押权是指债务人或者第三人向债权人提供一定的房屋作为清偿债务的担保所产生的担保物权,当有关债务人不履行债务时,债权人享有依照法律的规定将房产折价或者以变卖的方式在所得的价款中优先受偿的权利。抵押权是随着债权的发生而发生,又随着债权的消灭而消灭,不能脱离债权而独立存在。
  设定房产抵押权,首先必须符合我国《物权法》、《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》等法律法规的规定,不得在不允许设定抵押的房屋上设定抵押。抵押当事人之间应当签订抵押协议,抵押人必须是有权对房屋设定抵押的权利人,如果抵押人以同一建筑物的部分作为抵押物时,应将比例写明确;如果以共有的房屋设定抵押时,应当出具其他共有人表示同意的意见书,并以抵押人本人所有的份额为限。需要强调的是,根据法律规定,当事人在抵押合同中不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时,抵押房屋的所有权转移为抵押权人所有。这样的约定属于无效条款,不产生法律效力。同时,房屋抵押权属于不动产物权之一,以在房产管理部门办理登记手续作为法定生效要件。也就是说,抵押当事人达成了抵押协议但未办理登记手续的,不产生物权的法律效力。
  房屋在抵押期间通常归抵押人保管,有条件地使用并维修,抵押活动涉及的公证、登记等费用,由抵押人支付。抵押人将房屋抵押后,并不丧失其所有权,应当承担房屋意外灭失的风险。抵押权人行使清偿权利时,一般是债务已到清偿期限,而抵押人不履行清偿债务时。届时,抵押权人可申请法院依法拍卖抵押房产,以抵偿其债务;如有剩余款项则归抵押人所有,如不足清偿时可继续向债务人追索。当抵押所担保的债务已全部履行,或者抵押权已完全实现时,抵押当事人应到登记机关办理登记注销手续。

  (二)房屋抵押纠纷调解处理的原则和方法
  1.房屋抵押权与租赁权并存时的调解处理
  调解房屋抵押权与租赁权并存纠纷时,应当查明抵押权与租赁权设立的先后顺序,区分情况设置调解方案:一是法律规定房屋抵押权自登记时生效,因此登记的抵押权可对抗其后发生的租赁关系,此时应调解保护抵押权人的权利,抵押权实现后,租赁合同对买受人不具有约束力,若买受人要求承租人迁让,一般可调解支持。至于承租人的损失,应和出租人协调解决。二是房屋抵押权登记前该房屋已经存在租赁关系且租赁合同登记备案,此时租赁关系不受抵押权的影响,抵押权人实现抵押权时,租赁关系在租期内有效存续。三是房屋抵押权登记前,房屋租赁合同虽未登记备案,但租赁关系实际存在,且承租人实际占有使用房屋的,可调解租赁关系不受抵押权影响。
  2.房屋买卖无效对抵押权的影响
  买受人购买房屋后,如以该房屋设定抵押进行借贷的,通常产生三层法律关系,即房屋买卖合同关系、借贷合同关系、房屋抵押合同关系。若当事人以房屋买卖无效为由主张抵押无效,调解时应注意:借贷合同与提供担保的抵押合同构成主从合同关系,而买卖合同与抵押合同不形成主从合同关系。如房屋买卖合同存在无效因素,买受人设定房屋抵押权则成为无处分权人,抵押权人可依据善意取得制度取得抵押权。因此调解时,应考察抵押权人设定抵押权时是否善意并支付合理对价,以及是否办理不动产抵押权登记等要素。如果抵押权人对房屋登记产生信赖,一般情况下可确认其善意,但有证据证明抵押权人知道或应当知道抵押物的权利存在瑕疵的除外。具体可结合抵押权人是否知道抵押人对抵押物无权处分、交易是否符合习惯等方面进行判断。

 

 

 

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