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房屋租赁常见纠纷
作者: 张太中律师  来源: 江苏房产律师网  浏览次数: 3267  发表时间: 2011-6-19

房屋租赁常见纠纷

    1、租赁合同的有效性
    房屋未取得房屋产权证书,但有合法建设手续的租赁合同有效,不具有合法建设手续的房屋租赁合同无效。房屋未取得房屋产权证书的,要求确认房屋租赁合同无效的,人民法院不予支持,但未取得合法建设手续无法领取产权证书的除外。
    当事人以租赁房屋系未取得合法建设手续的违法建筑或临时建筑房屋超过批准期限为由要求确认租赁合同无效,在一审庭审终结前出租人仍未取得合法建设手续的,人民法院应予支持。
    2、承租人擅自转租房屋
    承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。出租人知道或者应当知道承租人转租租赁房屋,但未及时提出异议的,视为同意转租。
    未经出租人同意,承租人转租租赁房屋,出租人解除房屋租赁合同时,要求承租人返还向第三人收取的超出出租人应收租金部分的利益的,人民法院应予支持。
    3、正常使用租赁物产生的损耗
    根据合同法的规定,承租人按照约定的方式或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物收到损耗的,不承担损害赔偿责任。
    4、租赁期间内,出租人出卖房屋
    租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。承租人有优先购买权,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内,通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人出卖租赁房屋侵害承租人优先购买权,承租人要求出租人赔偿损失的,受法律的保护。
    承租人以出租人与第三人之间恶意串通,侵害其优先购买权,要求确认出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效的,人民法院应予支持。出租人与第三人之间的房屋买卖合同被确认无效或者被撤销的,承租人要求按第三人购买房屋的同等条件购买的,人民法院不予支持,但出租人同意的除外。
    5、不定期租赁合同
    租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。不定期租赁,当事人可以随时解除合同。
    6、承租人死亡
    承租人在租赁期间内死亡的,与其生前共同生活的人,可以按照原租赁合同继续租赁该房屋。
    7、租赁物的维修义务
    承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当减少租金或者延长租期。
    8、对租赁物的装潢、添附
    承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。经出租人同意,承租人对租赁房屋进行装饰装修的,房屋租赁合同履行期间届满后,承租人要求出租人补偿装饰装修损失的,人民法院不予支持,但当事人另有约定的除外。
    承租人未经过出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。未经出租人同意,承租人对租赁房屋进行装饰装修,出租人要求承租人承担违约责任或者侵权损害赔偿责任的,人民法院应予支持,但出租人知道或应当知道承租人装饰装修而未提出异议的除外。
    房屋租赁合同解除或者租赁期限届满,承租人或者次承租人返还租赁房屋后,其无法回收的物品仍然具有使用价值,出租人接受的,应当按照重置折旧价对承租人或者次承租人予以补偿。
    9、出租人可以解除租赁合同的情形
    承租人有下列违约情形之一,出租人要求解除租赁合同的,人民法院应予支持:
    (1)承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。转租包括将租赁房屋整体或者部分转租的;出租人知道或者应当知道承租人转租租赁房屋,但未及时提出异议的,视为同意转租。
    (2)未按照合同约定的用途使用租赁房屋,或未经出租人同意擅自改变房屋结构,在出租人要求的合理期限内仍不予纠正或恢复原状的;
    (3)承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。住宅用房承租人累计三个月未支付租金,经出租人催告后,在十五日内仍未支付的; 经营用房承租人累计六个月未支付租金,经出租人催告后,在一个月内仍未支付的。
    (4)法律、行政法规规定或者当事人约定的其他情形。
    10、承租人可以解除合同的几种情况
    出租人有下列违约情形之一,承租人请求解除房屋租赁合同的,人民法院应予支持:
    (1)租赁物危及承租人的安全或者健康的,承租人可以随时解除合同。
    (2)因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。
    (3)未按照合同约定期限交付房屋,经承租人催告后,经营用房在两个月内仍未交付的,住宅用房在十五日内仍未交付的;
    (4)交付的房屋不符合约定的使用条件,无法使用或者严重影响经营的;
    (5)法律、行政法规规定或者当事人约定的其他情形。
    11、出租人违约导致租赁合同解除
    因出租人的违约行为导致房屋租赁合同解除,承租人要求出租人赔偿损失的,人民法院应予支持。承租人要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值,且该装饰装修系经出租人同意的,人民法院应予支持;该装饰装修未经出租人同意的,人民法院不予支持,但出租人知道或应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修而未提出异议的除外。
    因出租人违约行为导致房屋租赁合同解除的,承租人可以要求出租人赔偿其租金差价损失及相关费用。租赁房屋用于商业用途的,承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失,但最长不得超过六个月。
12、承租人不享有优先购买权的情形
    具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;(四) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
    13、租赁房屋没有登记备案
    当事人以房屋租赁合同未办理登记备案手续为由,要求确认房屋租赁合同无效的,人民法院不予支持。当事人在合同中明确约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件,当事人未办理登记备案手续的,房屋租赁合同不生效,但当事人已经实际履行的除外。
    14、租赁房屋拆迁
    房屋租赁合同租赁期限内,租赁房屋被拆迁的,房屋租赁合同应当终止履行。出租人知道或者应当知道租赁房屋将被拆迁,出租该房屋时未将租赁房屋拆迁事实告知承租人,承租人要求出租人赔偿损失的,人民法院应予支持,但承租人知道或者应当知道的除外。出租人不知道租赁房屋将被拆迁,出租的租赁房屋被拆迁后,出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。


 

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