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哪些事项需由业主共同决定?
作者: 张太中律师  来源: 江苏房产律师网  浏览次数: 2497  发表时间: 2011-3-4

    《物权法》规定,下列事项由业主共同决定:

   (一)制定和修改业主大会议事规则;
  (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
  (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
  (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;
  (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
  
    决定上述第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定上述其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。


    最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项,应当认定为上述第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

    上述专有部分面积和建筑物总面积,可以按照下列方法认定:

    (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算; 
    (二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

    上述业主人数和总人数,可以按照下列方法认定:

    (一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;
    (二)总人数,按照前项的统计总和计算。

 

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