无锡百户居民欲试水众筹买房
深圳已叫停，法律风险不得不防

    【金陵晚报2016年3月28日A08版报道】(金证券记者　江芬芬) 眼瞅着城市房价高烧不退，投机嗅觉灵敏的人可坐不住了。
　　吴宪华目前在江苏无锡工作，他在业主群里发了个“众筹买房”的建议，竟然得到邻居们积极地响应。于是，这几天他变得很忙，除了拟定众筹合同、统计参与人数，更重要的是四处咨询：“众筹买房有没有法律风险？”

　　众筹生意经
　　2016年1月16日，吴宪华在无锡城区买了一套房，单价是9000元/平方米。3月16日，该楼盘再度对外发售，单价变成了10010元/平方米；上周六，他所买楼层另一单元开卖，单价已涨至11000元/平方米。
　　两个月的时间，房价涨了两成多，这让吴宪华灵机一动：“何不组织大家众筹买房”？让他有些意外的是，当他把这个想法发在小区业主群后，竟然七成多的业主纷纷响应。
　　经过热烈的讨论后，大家初步确定了众筹思路：100户业主参加，每户出2万的房款共同购买小区内的一套房，共享房屋升值后的差价。
　　在他们看来，无锡经济比较发达，尽管这一波无锡房价也涨了，但涨幅并不多，相比其在省内的经济发展地位，目前的市价并不算高。另外，自己购买的楼盘附近高架、医院、学校一应俱全，肯定还有升值空间。
　　按照他们的测算，如果现在众筹购买一套房，大概明年6月底可以拿到房，在无锡办好房产证大概半年的时间。考虑到房屋持有2年再转让会有税收优惠，这套房大概四年后能出手，“到时应该有50%的收益。”

　　南京市民也跃跃欲试
　　对于众筹买房的风险，吴宪华和邻居们也深入考虑过。
　　首先是房价下跌风险。“每户出2万，就算亏本也不会亏多少，都在大家的承受范围之内。”他对《金证券》记者表示，房屋拿到手到转让，中间有个2年的闲置期，大家甚至计划简单装修后出租，所以这笔投资顶多收益不及预期，亏钱倒不会。
　　其次是执行风险。100户业主一起买房，不可能大家一起签订购房合同，也不可能房产证上落100户人家的名字。哪几个人当具体执行人，投资收益如何共享，万一亏损又怎样平摊？
　　最后是法律风险，这也是大家伙最担心的了，“国家到底允不允许众筹买房？”
　　对此，《金证券》　记者采访了江苏裕和律师事务所张太中律师。他透露，这几年南京房价一直向上，也有不少南京市民向他咨询了类似的问题，“众筹人数倒没有100户这么多，也就五六人吧，看上的也是主城区、面积100平方米左右的房子。”
　　张太中认为，众筹买房实际上有炒房、打擦边球的嫌疑，虽然现阶段国家法律没有明文禁止，但一些地区已经明确叫停。

　　深圳已全面叫停
　　《金证券》　记者发现，“众筹买房”这一玩法并不新鲜，相比居民自发组织，市面上已经有许多相关金融产品。尤其近期一线楼市的火爆让“众筹买房”大行其道，类似于“90后花1000元便可买房，坐等升值”，“深圳‘众筹炒房’，3个月赚80万”的宣传比比皆是。
　　众筹家数据研究院2015年底的统计数据显示，全国共有330个房产众筹项目分布在34家房产众筹平台上。众筹成功的项目数量达265个，占据总项目数的80.3%，实际融资金额达65166.53万元。其中，北京、广东、江苏及上海占国内房地产众筹项目的63.23%。
　　不过，针对房地产交易过热的现象，日前深圳市互联网金融协会正式下发通知，全市互联网金融企业全面停止开展“众筹炒楼”房地产金融业务，并进行自查自纠和行业清理工作。
　　也就是说，除了潜在的市场波动风险，众筹买房极有可能遭遇政府监管的狙击。张太中同时指出，一旦众筹群体涉及到百户家庭，执行难度也会陡然上升。大家必须签订众筹合同，相关条款约定需明确、清晰、周全，强化对执行人的约束机制，杜绝操作不透明。
　　北京市翱翔律师事务所高级合伙人刘秀红更是提出，按我国《物权法》规定，如果《房产证》上只登记了一个人的名字，那么该房屋就是这个人的私有财产，并不是共有。即使共同出资人在购买前签署过有关协议，也可以按照借贷关系解决，产权人只需要将他人所出的购房资金归还就可以了。

链接：http://jlwb.njnews.cn/jlwb/html/2016-03/28/content_34690.htm