上海楼市严控之下“内部认购”纠纷案高发
法院判决房产中介承担民事过错责任
　　 
　　一边是限购，一边是与日俱涨的房价，上海一些购房者转而动起了“内部认购”的心思，结果……近日，上海第一中级人民法院二审判决了一起购房人由中介牵线购买“内部房源”的案件，案件当事人何女士通过“关系”花了三十多万元拿到购房确认单竟是假的，骗子被抓，却无力退赃，何女士不得不将房产中介告上法庭。法院审理后判决中介公司全额返还佣金3万元、意向金10万元，并按责任比例赔偿何女士10万元。
    2012年10月，何女士委托某房产经纪公司为中介购买某热销楼盘的房子，经中介联系介绍，尤某以帮忙认购该楼盘“内部房源”为名，收取了何女士10万元购房意向金。后中介又通知何女士前往门店领取了订房确认单，何女士当场向中介支付了3万元佣金，向尤某支付了20万元“办事费”。2013年5月，何女士发现该订房确认单系伪造，遂向公安机关报案。 
　　尤某到案后公安机关扣押了他的个人财产，但其银行卡上余额不足500元，2014年10月，法院以合同诈骗罪判处尤某相应刑期，认定其诈骗何女士30万元，并责令尤某退赔，然而此时尤某所得赃款已挥霍殆尽未能退赔赃款。之后，何女士向某房产公司索赔，但中介只同意返还3万元佣金。 
　　无奈之下，何女士将中介告上法庭，要求返还3万元佣金、10万元意向金，并赔偿20万元损失。 
　　一审法院经审理认为，中介自愿返还佣金应予以准许，但何女士支付的购房意向金和办事费用均由尤某收取，且另案生效刑事判决已经认定由罪犯退赔，退赔部分也未移送执行，何女士直接要求中介赔偿依据不足。 
　　因此，法院判决某房产公司返还3万元佣金，驳回了何女士其他诉请。拿到这份判决书后，何女士自然不服，遂向上海一中法院提起上诉。 
　　二审法院审理后认为，对于10万元意向金，虽于刑事判决中先行确认了尤某的刑事退赃义务，但某房产公司作为连带安全保证人，亦应当承担民事返还义务。对于何女士支付20万元“办事费”遭受的损失，鉴于某房产公司作为一家专业中介机构，面对尤某提供的虚假《客户订房确认单》，理应具备比普通购房者更高的鉴别意识与能力，但其在未经核查程序的情况下，即通知委托人到店支付报酬，严重违反了居间合同的安全保障义务，客观上对于尤某欺诈目标的实现负有重大过失责任。而何女士本人意欲通过非正常途径取得涉案小区的购房资格，自身也存在明显过错，据此，改判某房产公司向何女士返还佣金3万元，返还意向金10万元，赔偿损失10万元。 
　　主审法官李兴告诉《法制日报》记者，近年来，本市房地产市场交易价格涨幅明显，商品房楼盘房源紧俏，在此背景下，所谓通过“内部渠道”购房的不正常现象在审判实践中已有所反应。 
　　在这起案件中，尤某系以虚构内部房源的欺诈方式获得了中介与何女士的同意，从民事法律关系角度而言，属于以欺诈方式并存性地加入居间合同关系，与中介共同承担了对何女士的居间义务。因此，中介应当对何女士支付的购房意向金担连带安全保证义务，督促确保该笔款项真实流向开发商。对于尤某擅自侵吞该笔款项的行为，中介虽然没有恶意合谋，但由于其错误信任和疏于监管产生了不利于委托人的实际后果，已经违背了自身的安全保证义务，其应当承担连带返还该款项的民事责任。 
　　而就何女士给付尤某“办事费”一节，中介并未与尤某蓄意合谋，不存在故意隐瞒事实或提供虚假情况的行为，但是其作为受托的专业房屋中介机构，应当在居间活动过程中依照诚实信用的原则，对委托人尽到勤勉、谨慎的调查、审核义务，承担相应的交易安全保障责任。另根据何女士自认的事实，其在委托某房产公司进行购买涉案小区商品房的居间活动时，就已经知晓该项居间业务并非通过正常方式进行，从其认知水平和主观意愿方面考量均存在明显过错，故在综合衡量某房产公司与何女士在损失形成中的过错，认定双方应当各自承担50%的责任。