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如何认定“跳单”行为
作者:   来源: 江苏法制报  浏览次数: 3317  发表时间: 2011-9-20

如何认定居间合同中的“跳单”行为
 


  【案情】

  2009年7月20日,史某夫妇想购买一套住房,于是史某和某地产销售公司签订了一份《房产居间服务(看房)合同》。合同约定了居间费,同时还约定,签订本合同后,甲方(史某)不得以任何理由在六个月内与房主私下交易,否则均按违约处理。时隔不久,某地产销售公司听闻黄某有房产要出售,就依据史某夫妇的要求,向其推荐了黄某的房屋,并带史某夫妇看了该房屋。2009年8月20日,史某绕过某地产销售公司与黄某签订了《南京市存量房买卖合同》,并进行了房屋权属登记。某地产销售公司知晓后,认为史某与黄某的行为严重侵害了其合法利益,故诉至法院,请求判令史某与黄某支付中介费和违约金。

  【审判】

  一审法院认为:某地产销售公司与史某之间签订的《房产居间服务(看房)合同》属于格式合同,其中约定的史某不得以任何理由在六个月内与房主私下交易,否则均按违约处理的条款属于格式条款,应属无效。本案中,某地产销售公司并没有证据证明黄某委托其卖房,因此无权要求黄某支付中介费。某地产销售公司虽然陪同史某去看房,但不能认定某地产销售公司已经履行了作为居间人应尽的全部居间义务。因此法院判决驳回某地产销售公司的诉讼请求。

  二审法院在审理过程中,经法院主持调解,双方当事人自愿达成如下协议:一、史某一次性给付某地产销售公司5000元;二、某地产销售公司放弃对黄某的诉讼请求。

  【评析】

  一、居间合同报酬请求权的行使具有相对性

  史某和某地产销售公司签订的《房产居间服务(看房)合同》属于居间合同,史某属于委托人,某地产销售公司属于居间人。居间合同即是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间合同属于合同的一种,其权利义务的行使要受合同的相对性约束。在本案中,只有史某与某地产销售公司签订了居间合同,因此史某应当向某地产销售公司支付报酬。黄某因未签订居间合同,因此不需支付报酬。

  二、“跳单”条款的效力

  本案中史某与黄某绕过中介某地产销售公司达成买卖房屋协议的行为俗称“跳单”行为。“跳单”条款旨在保护中介公司作为居间人依法应享有的权益,防止当事人利用已获得的服务进行私下交易的背信行为,其虽为格式条款,但是并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,故应认定为有效。本案中,史某委托某地产销售公司从事房屋买卖的居间行为,是双方的一致合意,并没有免除或加重一方责任排除另一方的责任,因此,双方订立的居间合同应属有效。

  三、“跳单”行为的构成要件

  “跳单”行为的构成一般需具备以下要件:1.中介公司的委托权限是独家代理;2.中介公司是否提供了房源信息或者成交机会,并且积极履行媒介服务;3.委托人是否利用该信息、机会与出卖方私下成交或另行委托他人居间成交;4.委托人是否存在逃避支付(不付或少付)佣金的恶意。本案中,史某仅与某地产销售公司签订了居间合同,属于独家代理;某地产公司也积极履行了提供房源或成交机会的义务,史某却利用该消息与黄某私下达成了买卖房屋的协议,存在逃避支付佣金的恶意。

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