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农村房屋买卖合同效力解析
作者:   来源: 江苏法制报  浏览次数: 1845  发表时间: 2013-10-22

  近年来,审判实践中经常出现农村房屋买卖合同纠纷案件,表现为农村村民出售房屋后,以房屋买卖涉及到宅基地使用权问题,主张买卖合同无效,并要求返还财产。在农村房屋买卖合同纠纷中,根据合同主体的身份,可以将该类案件区分为三种类型:

  本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应认定有效。因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份,因此,本集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,在符合一户一宅的宅基地使用权分配条件和《合同法》关于合同有效的相关要件时,应当认定买卖合同有效。

  本集体经济组织成员向外集体经济组织成员出售房屋应以无效为原则,以有效为例外。宅基地使用权的转让必须是同一集体经济组织内部成员转让,即同村村民间买卖才有效,他村村民或城镇居民购买宅基地一般为无效。公民对其合法的房屋享有所有权,并有占有、使用、收益和处分的权利。村民向他人出售房屋,并不违反法律、法规的规定。至于农村房屋所涉及的土地问题,笔者认为,从保护公民的所有权,以使物尽其用的角度出发,如果在买受房屋后,买受人将户口迁入该村,村集体经济组织认可双方的买卖行为,该房屋买卖合同也应认定有效。

  本集体经济组织成员向城镇居民出售房屋应认定无效。国务院办公厅《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》中规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。根据《民法通则》第六条的规定,“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策”,因此本集体经济组织成员向城镇居民出售房屋的,因违反国家政策而无效。

  在确认农村房屋买卖合同无效时,出卖人因房屋拆迁补偿、土地征用等带来的巨大经济利益而要求确认合同无效,显然有悖于诚实信用原则。而买受人退回房款后,其投资并没有产生收益,且因通货膨胀等因素,利益受到了损害。因此,要综合考虑双方当事人的利益,并向利益受损的一方适度倾斜。同时,买受人往往对房屋装潢、翻建,需要对房屋添附的部分进行补偿。 

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