【案情简介】
2009年7月26日，卖方C女士、买方W女士、某房产中介公司签订《房地产买卖中介合同》，对佣金部分约定如下：买方承担中介佣金5000元，卖方承担佣金6600元，有一方违约，即应赔付对方应付的中介费。
涉案房屋所有权证记载的所有权人为S先生等、共有人为C女士（两人系夫妻关系）。由于S先生不同意卖房，以致该起房产交易没有成功。
房产中介公司认为，其与卖方形成居间合同关系，卖方违反合同约定构成违约，应承担中介佣金11600元，遂将C女士、S先生作为共同被告诉至南京市玄武区人民法院。
【律师代理】
C女士、S先生委托张太中律师代理本案。张律师在充分了解案情后，代为答辩如下：
一、因房屋所有权人S先生不同意卖房，《房地产买卖中介合同》自始无效。
2009年7月26日，买、卖、中介三方签订《房地产买卖中介合同》时，中介要求C女士代签S先生的名字，C女士当时就予以拒绝，说自己还未和S先生谈及卖房一事，自己也不能代表S先生，S先生的名字要等其本人回来后自己签。S先生因为工作关系常驻外地（北京），当C女士在电话里将卖房一事告知其后，S先生非常生气，坚决不同意卖房，后来也回函给中介律师明确表示拒绝卖房。
答辩人认为，涉案房产为答辩人夫妻共同财产，C女士单方出售该房产，事前未征得S先生同意，事后未取得S先生追认，因此买卖合同自始无效。而原告根据无效合同要求支付中介费，显然不成立。
二、原告在订约过程中有过错，即使有合理支出亦应由其自行承担。
原告作为从事房屋中介的专业机构，应有高于一般常人的注意义务。涉案房屋所有权证载明：所有权人为S先生等、共有权人为C女士，而中介在明知房屋存在共有人、只有一人到场的情况下，仍组织三方草率签订合同，未尽合理审查义务，本身就具有很大过错。而且相对于不专业的买卖双方而言，专业的中介方过错更大。
综上，答辩人认为，《合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。因此原告要求支付中介费的诉求既无合同依据又无法律依据，并且由于其自身有过错，即使对于其缔约过程中支出的合理费用，也应由其自行承担。请求法庭驳回原告诉讼请求。
在法院开庭审理本案时，张律师就本案焦点中介合同效力问题又发表了以下代理意见：
根据多部法律规定，未经S先生同意，C女士擅自出卖属于夫妻共有房产的行为无效，因此《房地产买卖中介合同》自始无效。阐述如下：
一、从《婚姻法》夫妻共同财产处理权角度来看。该法第十七条规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。” 最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条对此作出明确的解释，即“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商、取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，C女士在S先生不知情的情况下私自“出售”夫妻共有房产，显然不属于“因日常生活需要而处理夫妻共同财产”的情形，违反了婚姻法的上述规定，因此该买卖行为无效。
二、从《合同法》效力待定合同角度来看。部分共有人擅自处分共有房产，没有征得其他共有人的同意，其处分行为属于无权处分，效力待定，根据《合同法》第51条的规定，当其他共有人明确反对时，其处分行为就是无效的。
三、从《城市房地产管理法》对共有房产转让的规定来看。该法第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的”。
四、从司法解释的规定来看。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其它共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”
五、从具体的批复来看。最高人民法院《关于共有人之一擅自出卖共有房屋无效的批复》（（1988）民他字第56号）明确指出：共有人之一未经其他共有人同意，擅自出卖房屋的行为是不合法的，确认该房屋买卖关系无效。
【法院判决】
法院经审理认为，2009年7月26日签订的房屋买卖合同无效，C女士、S先生不履行该合同不能认定为违约，故中介公司根据该合同相关条款要求C女士、S先生承担11600元的中介费缺乏依据，不予支持。
2010年8月25日，南京市玄武区人民法院下达【（2010）玄锁民初字第779号】民事判决书：驳回房产中介公司要求C女士、S先生承担中介佣金11600元的诉讼请求。
【办案后记】
本案名义上是居间合同纠纷，其关键之处还是房屋买卖中介合同的效力问题，因为张律师以前办理过多起房屋买卖无效的案件，所以对本案的处理成竹在胸。其实不单是本案，对所有案件都应透过现象看本质，抓住问题的实质，也就可以做到心中有数了。
通过本案，张律师也提醒广大朋友，在签订诸如房产、车辆等大宗商品买卖合同时，首先就要确定卖方的权利主体是否明晰，以及买卖双方的签约主体是否适格（遗漏或代签等），以免带来不必要的麻烦，甚至是损失。 |
